Что такое эскроу счет и его особенности

Согласно проекту 2012 года «О внесении изменений в Гражданский кодекс РФ», было прописано новое соглашение – договор условного депонирования (эскроу) и понятие банковского счета, как эскроу. Формально на территории РФ открыть счет эскроу может российская компания, индивидуальный предприниматель, физическое лицо – продавец или покупатель, а также такое право имеют и иностранные фирмы.

Что такое эскроу счет

Термин «эскроу-счет» в переводе с английского языка (escrow account) – это особый вид банковского счета, на котором ведется учет денежных средств, документов и имущества до того момента, как наступят обстоятельства или будут выполнены взятые обязательства, согласно заключенному договору. Именно при покупке недвижимости этот вид банковского счета получил широкое распространение.

Гражданский кодекс РФ с 1 июня 2018 года принцип эскроу-счета регулирует более детально (параграф 3 гл. 45). Рассмотрим особенности открытия эскроу счета со стороны участников сделки.

Договор счета эскроу предусматривает трехстороннее соглашение таких участников:

• покупатель;
• продавец;
• банк (выполняет функцию доверительной стороны).

Простыми словами эта сделка означает, что ценности переходят в собственность продавца с банковского счета после того, как им были выполнены обязательства по договору.

В чем разница эскроу счета и аккредитива

При совершении расчетов с продавцом недвижимости и выборе гарантий банка, необходимо понимать, чем отличается аккредитив от эскроу счета (параграф 3 гл. 46 ГК РФ):

1. Открытие эскроу-счета предусматривает трехстороннее соглашение, тогда как условия аккредитива предусматривают двухсторонний договор, где банк является стороной сделки поручения.
2. При открытии эскроу счета продавец и покупатель могут указать в договоре условие, обязывающее банк, как агента по сделке, проверять наличие соответствующих оснований и проводить углубленную, а не номинальную проверку предоставленных сторонами документов. При открытии аккредитива форма условий выбирается банком и изменение пунктов на практике не применимо.
3. При эскроу-системе нужно подготовить комплект документов, подтверждающий исполнение условий договора.
4. Сам процесс отслеживания и управления счетом удобен, оперативен и надежен для участников сделки. При расторжении или признании недействительным контракта, счет оперативно закрывается, тогда как при аккредитиве необходимо закрывать вручную.

Мнение эксперта

Анастасия Яковлева

Банковский кредитный эксперт

Подать заявку

Прямо сейчас вы можете бесплатно подать заявку на займ, кредит или карту сразу в несколько банков. Предварительно узнать условия и рассчитать переплату на калькуляторе. Хотите попробовать?

Важно! Отличия эскроу счета и аккредитива состоят в том, что при использовании эскроу вся ответственность по сделке ложится на банк, тогда как при аккредитиве – на фз (покупателя) и застройщика. Благодаря этому открывать счет эскроу выгоднее, чем аккредитивный для физических лиц.

Порядок открытия счета

Первым делом должен быть составлен договор, который содержит все предполагаемые операции, обязательства сторон и условия их исполнения.

Следующим образом выглядит открытие счета эскроу:

1. Покупатель составляет заявление об открытии счета в строго определенной форме. Необходимо указать реквизиты сторон, суммы и предмет договора, правила осуществления банковской операции, срок действия, решение споров и ответственность.
2. Открывается специальный счет, согласно условиям составленного договора, на котором размещается сумма, необходимая для оплаты продавцу.
3. Участники сделки выполняют возложенные обязательства (при покупке недвижимости оформляются документы по регистрации нового собственника).
4. Подтверждающие документы сдаются на проверку представителям банка, которые принимают решение о законности соблюдения условий договора.
5. В случае утвердительного решения, продавец получает деньги со счета.

В случае если в процессе исполнения условий контракта возникают сложности, денежные средства, заблокированные на специальном счете, переходят обратно в распоряжение покупателя.

Эскроу счета в долевом строительстве

Условия и порядок ведения подобных счетов при долевом строительстве обозначен в законе №214-ФЗ. Порядок расчетов выглядит следующим образом:

1. Покупатель решает приобрести первичное жилье в новом еще недостроенном доме.
2. После заключения договора долевого участия, дольщик оплачивает всю сумму согласно договору.
3. Денежные средства вносятся в банк на специальный счет, он не передает их застройщику.
4. Средства на данном счете блокируются, причем как для застройщика, так и для дольщика на период, пока не завершится строительство, и не будет введен в эксплуатацию дом.

Только после выполнения всех условий договора, банк предоставит право доступа застройщику к счету эскроу. В случае если со стороны застройщика требования договора не будут выполнены по ряду причин, обанкротился или заморозил строительство, то деньги со счета возвращаются покупателю.

Счета эскроу с позиции строительной компании

С учетом того, что застройщик не получит средства дольщиков до момента сдачи дома в эксплуатацию, а средства необходимы для строительства дома, их в кредит как раз и предоставит тот банк, в котором будет открыт эскроу счет. Это удорожает стоимость строительства, но зато исключит частые случаи с обманутыми дольщиками. Положительная сторона в том, что проектное финансирование застройки довольно стабильно и постоянно, тогда как деньги дольщиков поступают только от проданных квартир в соответствии с ситуацией на рынке и спросом на недвижимость.

Многие крупные застройщики давно используют проектное финансирование, тем более что законодательство позволяет в таком случае не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по договорам долевого участия.

Расчеты по ДДУ через эскроу-счет глазами дольщика

Для дольщика такой вариант более надежный и привлекательный, потому что средства, вложенные на приобретение недвижимости, защищены и застрахованы, а проверять надежность застройщика теперь нет необходимости. И даже в случае, если дом не будет достроен и сдан в эксплуатацию, то каждый сможет забрать назад все денежные средства, причем даже с небольшим процентом, начисленным за пользованием деньгами банком. Но есть некоторые нюансы, которые должен знать дольщик:

1. Агентство по страхованию вкладов уполномочено страховать денежные средства, учтенные на счетах эскроу, в соответствии с договором долевого участия в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. (п.3, ст.12.2, ФЗ-177). Если сумма квартиры или нескольких квартир превышает 10 млн руб., то покупатель несет риски в связи с возможным банкротством банка. Поэтому необходимо учитывать надежность самого банка, где открывается счет эскроу.
2. Необходимо знать, что по исполнительным листам соответствующих органов возможно взыскание со счетов эскроу за другие долги дольщика, и если принудительно со счета будут списаны средства в счет погашения таких долгов, то со стороны дольщика обязательства будут не исполнены и квартиру он не получит.
3. Необходимо обращать внимание, что в договоре долевого участия обязательно должно быть прописано, что расчеты ведутся посредством перечисления денег на счет эскроу. Строго указана сумма договора, сроки депонирования и основания для прекращения действия договора (п.3, ст.15.4, ФЗ-214). Срок депонирования указывается на 6 месяцев больше, чем указан застройщиком для передачи квартиры дольщику для того, чтобы в случае непредвиденных ситуаций в строительстве у застройщика было время все исправить.

Согласно пп.5, п.3, ст.15.4, ФЗ-214 со счета эскроу дольщик может забрать денежные средства в следующих случаях:

• если по условиям договора закончился срок депонирования;
• при расторжении договора долевого участия (в судебном порядке или по соглашению сторон);
• при одностороннем отказе застройщика при невозможности завершить строительство, или дольщика (основания для этого перечислены в п.7, ст.15.4, ФЗ-214).

Банки, которые могут открывать эскроу счета

В международной практике ведение эскроу-счета могут осуществлять не только банки, но и другие посредники, причем учет ведется не только денежных средств, но и имущества и документов. В российском законодательстве закреплено условие, что такие операции может выполнять только банк и только с денежными средствами.

На практике далеко не все банки готовы взять на себя такие обязательства, поэтому на данный момент список небольшой, хотя постоянно увеличивается. Среди первых были такие банки, как:

1. ПАО Сбербанк.
2. ПАО Банк ВТБ.
3. АО “Россельхозбанк”.

По состоянию на 01.07.2018 года в списках Центрального банка РФ состоит 51 банковская организация, которая имеет право на открытие счетов эскроу в Сбербанке для расчетов по договору участия.

Таким образом, ближайшая перспектива нашей экономики имеет существенные преимущества работы по трехстороннему договору с банковской гарантией безопасности сделки. Развитие этого направления осуществляют банки, готовые обеспечить сделку на доступных условиях для всех участников.